社區(qū)商鋪將是今年商鋪投資的主要方向
去年下半年至今，低單價(jià)的社區(qū)商鋪一直是深圳商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)。在金融危機(jī)下，高端消費(fèi)需求受到較大程度的打壓，而日常生活開支需求受到的影響就小得多。住宅底商作為投資品種，在金融危機(jī)下有幾個(gè)較利于中小投資者的特點(diǎn)：一是單價(jià)較低，深圳近期在售的住宅底商多集中在15000-36000元/平方米的范圍內(nèi)，總投資金額較小；二是消費(fèi)需求穩(wěn)定，住宅底商定位周邊住宅消費(fèi)需求，受到金融危機(jī)影響較小且抗跌性較強(qiáng)；三是住宅底商總體量不大，受業(yè)態(tài)組合影響較小，獨(dú)自生存能力較強(qiáng)，只要入住率穩(wěn)定，對(duì)于主力店的需求和依賴程度較低，在合適的租金水平下不易出現(xiàn)大范圍空置的情況，總體風(fēng)險(xiǎn)較低。
在社區(qū)商鋪的投資中，投資者也一定要對(duì)幾個(gè)問題心中有數(shù)：一是社區(qū)總體的入住率如何，這將是所投資商鋪?zhàn)钪匾闹瘟?；二是所投資鋪位的工程條件如何，在金融危機(jī)下，盡量要選擇帶餐飲功能的商鋪，因?yàn)橹械投瞬惋嬍艿降臎_擊是最小的；三是商鋪面積，要根據(jù)社區(qū)的具體情況來定奪。一般情況下實(shí)用面積40-80平方米為宜，既能滿足便利店的需求，又可以滿足小型餐飲的面積需求，同時(shí)也可以兼顧多數(shù)社區(qū)零售商業(yè)的面積需求。最后還要參考周邊商業(yè)的租金水平，判斷該社區(qū)商鋪的售價(jià)是否合理，一般能達(dá)到6%左右的年租金回報(bào)率比較合理。今年年初個(gè)別地產(chǎn)商拋售的社區(qū)商鋪中，也有出現(xiàn)10%租金回報(bào)率的，屬于個(gè)別情況。
投資大型購(gòu)物中心及 商場(chǎng) 店中店須謹(jǐn)慎
購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理一直以來是讓諸多地產(chǎn)商頭痛的問題。業(yè)態(tài)業(yè)種組合、租售比例、資金退出方式等問題一直沒有完美的解決方法。在目前國(guó)內(nèi)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）還遠(yuǎn)未成熟的情況下，發(fā)展商由于無合適資金退出渠道，往往在商鋪?zhàn)馐郾壤想y以把握。如果追求快速回收資金，不僅面臨銷售方面的巨大壓力，售后也難以對(duì)業(yè)態(tài)組合有足夠的控制力，很可能使得整個(gè) 商場(chǎng) 七零八落，業(yè)態(tài)組合混亂，甚至因?yàn)殡y以協(xié)調(diào)統(tǒng)一招商節(jié)奏，出現(xiàn)較大面積空置。一旦這種情況發(fā)生，帶給中小投資者的是毀滅性的打擊。
在深圳市場(chǎng)，大型購(gòu)物中心往往由于有主力店以及集中宣傳造勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，要價(jià)極昂，每平方米超過六七萬是常事，價(jià)格容易出現(xiàn)虛高。由于單價(jià)較高，中小投資者所購(gòu)買的鋪位多為小型甚至微型鋪位，工程條件上也可能僅有零售功能。在后期實(shí)際招商過程中，往往受限于面積大小或者工程條件等問題，只能進(jìn)駐一些實(shí)力較弱的個(gè)體零售商。而個(gè)體零售商由于沒有全盤發(fā)展的資金支撐，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱而且前期投入成本較低，在金融風(fēng)暴等極端情況下容易撤場(chǎng)，使得投資者面臨二次招商及租金水平下滑等問題。而如果多個(gè)商鋪投資者合作，招進(jìn)較有實(shí)力的連鎖商家，雖然可以在一定程度上避免上述問題，獲得較穩(wěn)定的租金收益。但是由于不同投資者對(duì)于回報(bào)的預(yù)期不同，在租金水平的確定上較難達(dá)成一致，而且大型餐飲及連鎖店，由于所要面積較大，承租能力往往較低，較難滿足小面積鋪位投資者的回報(bào)要求。
因此，投資者在投資購(gòu)物中心或 商場(chǎng) 內(nèi)商鋪時(shí)，至少需要對(duì)如下幾點(diǎn)做好把關(guān)：一是開發(fā)商是否有過開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，有無經(jīng)驗(yàn)對(duì)于購(gòu)物中心的價(jià)值會(huì)有很大影響；二是租售比例，出售鋪位面積占全部面積的10%以下為宜；三是地段，不要被開發(fā)商的宣傳噱頭弄昏了頭，不要過于迷信未來的前景，要確認(rèn)周邊是否有足夠的消費(fèi)力可以支撐如此體量的 商場(chǎng) ；四是要量力而行，商鋪投資與住宅投資不同，風(fēng)險(xiǎn)較大，而且好鋪還需時(shí)間養(yǎng)，在投資組合中不宜占據(jù)過大比例。另外也不宜多人合資共同投資一個(gè)鋪位，否則在后期會(huì)遇到許多棘手的問題。
去年下半年至今，低單價(jià)的社區(qū)商鋪一直是深圳商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)。在金融危機(jī)下，高端消費(fèi)需求受到較大程度的打壓，而日常生活開支需求受到的影響就小得多。住宅底商作為投資品種，在金融危機(jī)下有幾個(gè)較利于中小投資者的特點(diǎn)：一是單價(jià)較低，深圳近期在售的住宅底商多集中在15000-36000元/平方米的范圍內(nèi)，總投資金額較小；二是消費(fèi)需求穩(wěn)定，住宅底商定位周邊住宅消費(fèi)需求，受到金融危機(jī)影響較小且抗跌性較強(qiáng)；三是住宅底商總體量不大，受業(yè)態(tài)組合影響較小，獨(dú)自生存能力較強(qiáng)，只要入住率穩(wěn)定，對(duì)于主力店的需求和依賴程度較低，在合適的租金水平下不易出現(xiàn)大范圍空置的情況，總體風(fēng)險(xiǎn)較低。
在社區(qū)商鋪的投資中，投資者也一定要對(duì)幾個(gè)問題心中有數(shù)：一是社區(qū)總體的入住率如何，這將是所投資商鋪?zhàn)钪匾闹瘟?；二是所投資鋪位的工程條件如何，在金融危機(jī)下，盡量要選擇帶餐飲功能的商鋪，因?yàn)橹械投瞬惋嬍艿降臎_擊是最小的；三是商鋪面積，要根據(jù)社區(qū)的具體情況來定奪。一般情況下實(shí)用面積40-80平方米為宜，既能滿足便利店的需求，又可以滿足小型餐飲的面積需求，同時(shí)也可以兼顧多數(shù)社區(qū)零售商業(yè)的面積需求。最后還要參考周邊商業(yè)的租金水平，判斷該社區(qū)商鋪的售價(jià)是否合理，一般能達(dá)到6%左右的年租金回報(bào)率比較合理。今年年初個(gè)別地產(chǎn)商拋售的社區(qū)商鋪中，也有出現(xiàn)10%租金回報(bào)率的，屬于個(gè)別情況。
投資大型購(gòu)物中心及 商場(chǎng) 店中店須謹(jǐn)慎
購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理一直以來是讓諸多地產(chǎn)商頭痛的問題。業(yè)態(tài)業(yè)種組合、租售比例、資金退出方式等問題一直沒有完美的解決方法。在目前國(guó)內(nèi)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）還遠(yuǎn)未成熟的情況下，發(fā)展商由于無合適資金退出渠道，往往在商鋪?zhàn)馐郾壤想y以把握。如果追求快速回收資金，不僅面臨銷售方面的巨大壓力，售后也難以對(duì)業(yè)態(tài)組合有足夠的控制力，很可能使得整個(gè) 商場(chǎng) 七零八落，業(yè)態(tài)組合混亂，甚至因?yàn)殡y以協(xié)調(diào)統(tǒng)一招商節(jié)奏，出現(xiàn)較大面積空置。一旦這種情況發(fā)生，帶給中小投資者的是毀滅性的打擊。
在深圳市場(chǎng)，大型購(gòu)物中心往往由于有主力店以及集中宣傳造勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，要價(jià)極昂，每平方米超過六七萬是常事，價(jià)格容易出現(xiàn)虛高。由于單價(jià)較高，中小投資者所購(gòu)買的鋪位多為小型甚至微型鋪位，工程條件上也可能僅有零售功能。在后期實(shí)際招商過程中，往往受限于面積大小或者工程條件等問題，只能進(jìn)駐一些實(shí)力較弱的個(gè)體零售商。而個(gè)體零售商由于沒有全盤發(fā)展的資金支撐，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱而且前期投入成本較低，在金融風(fēng)暴等極端情況下容易撤場(chǎng)，使得投資者面臨二次招商及租金水平下滑等問題。而如果多個(gè)商鋪投資者合作，招進(jìn)較有實(shí)力的連鎖商家，雖然可以在一定程度上避免上述問題，獲得較穩(wěn)定的租金收益。但是由于不同投資者對(duì)于回報(bào)的預(yù)期不同，在租金水平的確定上較難達(dá)成一致，而且大型餐飲及連鎖店，由于所要面積較大，承租能力往往較低，較難滿足小面積鋪位投資者的回報(bào)要求。
因此，投資者在投資購(gòu)物中心或 商場(chǎng) 內(nèi)商鋪時(shí)，至少需要對(duì)如下幾點(diǎn)做好把關(guān)：一是開發(fā)商是否有過開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，有無經(jīng)驗(yàn)對(duì)于購(gòu)物中心的價(jià)值會(huì)有很大影響；二是租售比例，出售鋪位面積占全部面積的10%以下為宜；三是地段，不要被開發(fā)商的宣傳噱頭弄昏了頭，不要過于迷信未來的前景，要確認(rèn)周邊是否有足夠的消費(fèi)力可以支撐如此體量的 商場(chǎng) ；四是要量力而行，商鋪投資與住宅投資不同，風(fēng)險(xiǎn)較大，而且好鋪還需時(shí)間養(yǎng)，在投資組合中不宜占據(jù)過大比例。另外也不宜多人合資共同投資一個(gè)鋪位，否則在后期會(huì)遇到許多棘手的問題。
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