減重路上的 大悅城 一路狂奔，近日有消息稱，杭州 大悅城 整個綜合體除了購物中心之外，其他物業(yè)將全部出售。這并不是 大悅城 首次出售物業(yè)，且此前 大悅城 在天津還試驗了購物中心管理輸出業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士指出，商場經(jīng)營所需要的資源要求更高，且想象空間比住宅或辦公樓等功能體的想象空間要大得多，以商場獲取市場優(yōu)勢的 大悅城 或是希望借此集中資源做強(qiáng)主業(yè)，而整體來看，這也或是 大悅城 的轉(zhuǎn)型嘗試。
只留購物中心物業(yè)
北京商報記者從杭州 大悅城 相關(guān)負(fù)責(zé)人處核實了這一信息。據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，杭州 大悅城 整體項目聚合了購物中心、住宅、寫字樓、酒店公寓、商業(yè)街區(qū)多種城市功能。住宅部分全部售罄，2017年4月全部交付；寫字樓、酒店公寓、商業(yè)街區(qū)于2017年4月面世，其他產(chǎn)品在下半年推出。規(guī)劃只保留杭州 大悅城 購物中心物業(yè)自持，其他物業(yè)全部出售。
上述負(fù)責(zé)人表示，可售物業(yè)能夠為項目帶來可觀現(xiàn)金收入，既保障短期利益，亦確保長遠(yuǎn)發(fā)展；對綜合體項目的整體投資回報和開發(fā)運(yùn)營有重要意義。可售物業(yè)涵蓋的寫字樓、酒店公寓、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，對于完善區(qū)塊功能、振興周邊商圈、提升區(qū)域價值也有裨益。
這并非 大悅城 首次以售養(yǎng)持，去年8月， 大悅城 地產(chǎn)發(fā)布公告，基金合作方新加坡政府財政部控制的GIC旗下附屬公司Reco、中國人壽旗下全資附屬公司恒悅富已與 大悅城 地產(chǎn)簽署合約，以總價92.89億元收購 大悅城 地產(chǎn)旗下子公司49%的股權(quán)。在全國范圍內(nèi)，北京朝陽 大悅城 的酒店公寓產(chǎn)品、天津 大悅城 的住宅及公寓產(chǎn)品、上海 大悅城 的住宅-天悅壹號、成都 大悅城 的商業(yè)街區(qū)-悅街等也都是可售型物業(yè)。
集中資源做主業(yè)
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平介紹，商業(yè)地產(chǎn)綜合體一般是指酒店、公寓、住宅、辦公樓、商場等三個以上單元的組合。而在商業(yè)地產(chǎn)綜合體中，從物業(yè)出售的角度講，商場整體出售難度相對較大，分散出售則難以運(yùn)營，因此不大適合出售，而其他的單元，住宅部分原本就是出售部分，對辦公樓來說，難度相對較小的分散出售對運(yùn)營的影響相對較小。
具體到杭州 大悅城 的減重，王永平稱，這種做法并不少見，且 大悅城 以商場真正在市場中獲得相對優(yōu)勢的地位，這也是 大悅城 的長處，同時，商場運(yùn)營所需要的資源也更多。此外，從投資回報來看，商場運(yùn)營得好，未來空間比辦公樓、公寓等大得多。因此這一做法仍是圍繞集中資源發(fā)展優(yōu)勢主業(yè)主題進(jìn)行。
業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)零售業(yè)正在回暖，實體回歸的趨勢對于市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定的 大悅城 來說，是來自于實體競爭者調(diào)整轉(zhuǎn)型后的新一輪攻勢， 大悅城 的優(yōu)勢被追趕，面臨更大競爭壓力， 大悅城 要想保持行業(yè)優(yōu)勢，就要投入更多資源。
不過，一位接近 大悅城 地產(chǎn)的人士則拋出了這一觀點(diǎn)：就政策及趨勢來看，不在核心商務(wù)區(qū)的寫字樓等其他物業(yè)，還是出售回籠資金更合適。此前對于一些有配套要求的商業(yè)用地，對于純商業(yè)的商場用地之外的配套，開發(fā)商會將項目開發(fā)為商住兩用，承載居住和投資兩種功能。但在商改住禁令下，項目遇冷，投資回報率和周期都不理想。
回籠資金減重
大悅城 的減重之舉也對應(yīng)著 大悅城 的轉(zhuǎn)型。 大悅城 地產(chǎn)2016年年報顯示，以開發(fā)、經(jīng)營和管理 大悅城 品牌城市綜合體為主要業(yè)務(wù)方向，同時開發(fā)、銷售、投資、管理其他物業(yè)項目，擁有投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店運(yùn)營、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。截至2016年12月31日，集團(tuán)擁有北京、上海、天津、沈陽、煙臺、杭州、成都共7個城市的9個 大悅城 城市綜合體。商場無疑是 大悅城 的重點(diǎn)項目。2017年一季度， 大悅城 項目平均出租率在92%以上，平均租金單價同比增長。
在年報中， 大悅城 地產(chǎn)也提出了大資管模式：2016年是 大悅城 “大資管”模 式首年，即以管理輸出、低成本收購等模式輕盈加速，將 大悅城 “資產(chǎn)做輕，成本做低，速度做快，回報做高”。
王永平和上述接近 大悅城 地產(chǎn)的人士均認(rèn)為，區(qū)位優(yōu)勢不明顯的配套物業(yè)，出售以回籠資金來實現(xiàn)下一步的發(fā)展，都是當(dāng)前市場壓力下更為明智的選擇。
值得注意的是， 大悅城 的減重，不僅僅是減模式之重，大手筆減少物業(yè)自持，在一定程度上來看，也或是減發(fā)展壓力之重。在2016年年報當(dāng)中， 大悅城 指出，通過盤活資產(chǎn)存量，建立可持續(xù)資本循環(huán)，推動從開發(fā)運(yùn)營模式向資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級，進(jìn)而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)和品牌資產(chǎn)的復(fù)合型增值， 并最終提升股東收益。
業(yè)內(nèi)人士指出， 大悅城 未見得缺錢，通過物業(yè)出售回籠的資金，對下一步擴(kuò)大規(guī)模或者是保持一定的發(fā)展速度有較大的意義。
只留購物中心物業(yè)
北京商報記者從杭州 大悅城 相關(guān)負(fù)責(zé)人處核實了這一信息。據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，杭州 大悅城 整體項目聚合了購物中心、住宅、寫字樓、酒店公寓、商業(yè)街區(qū)多種城市功能。住宅部分全部售罄，2017年4月全部交付；寫字樓、酒店公寓、商業(yè)街區(qū)于2017年4月面世，其他產(chǎn)品在下半年推出。規(guī)劃只保留杭州 大悅城 購物中心物業(yè)自持，其他物業(yè)全部出售。
上述負(fù)責(zé)人表示，可售物業(yè)能夠為項目帶來可觀現(xiàn)金收入，既保障短期利益，亦確保長遠(yuǎn)發(fā)展；對綜合體項目的整體投資回報和開發(fā)運(yùn)營有重要意義。可售物業(yè)涵蓋的寫字樓、酒店公寓、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，對于完善區(qū)塊功能、振興周邊商圈、提升區(qū)域價值也有裨益。
這并非 大悅城 首次以售養(yǎng)持，去年8月， 大悅城 地產(chǎn)發(fā)布公告，基金合作方新加坡政府財政部控制的GIC旗下附屬公司Reco、中國人壽旗下全資附屬公司恒悅富已與 大悅城 地產(chǎn)簽署合約，以總價92.89億元收購 大悅城 地產(chǎn)旗下子公司49%的股權(quán)。在全國范圍內(nèi)，北京朝陽 大悅城 的酒店公寓產(chǎn)品、天津 大悅城 的住宅及公寓產(chǎn)品、上海 大悅城 的住宅-天悅壹號、成都 大悅城 的商業(yè)街區(qū)-悅街等也都是可售型物業(yè)。
集中資源做主業(yè)
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平介紹，商業(yè)地產(chǎn)綜合體一般是指酒店、公寓、住宅、辦公樓、商場等三個以上單元的組合。而在商業(yè)地產(chǎn)綜合體中，從物業(yè)出售的角度講，商場整體出售難度相對較大，分散出售則難以運(yùn)營，因此不大適合出售，而其他的單元，住宅部分原本就是出售部分，對辦公樓來說，難度相對較小的分散出售對運(yùn)營的影響相對較小。
具體到杭州 大悅城 的減重，王永平稱，這種做法并不少見，且 大悅城 以商場真正在市場中獲得相對優(yōu)勢的地位，這也是 大悅城 的長處，同時，商場運(yùn)營所需要的資源也更多。此外，從投資回報來看，商場運(yùn)營得好，未來空間比辦公樓、公寓等大得多。因此這一做法仍是圍繞集中資源發(fā)展優(yōu)勢主業(yè)主題進(jìn)行。
業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)零售業(yè)正在回暖，實體回歸的趨勢對于市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定的 大悅城 來說，是來自于實體競爭者調(diào)整轉(zhuǎn)型后的新一輪攻勢， 大悅城 的優(yōu)勢被追趕，面臨更大競爭壓力， 大悅城 要想保持行業(yè)優(yōu)勢，就要投入更多資源。
不過，一位接近 大悅城 地產(chǎn)的人士則拋出了這一觀點(diǎn)：就政策及趨勢來看，不在核心商務(wù)區(qū)的寫字樓等其他物業(yè)，還是出售回籠資金更合適。此前對于一些有配套要求的商業(yè)用地，對于純商業(yè)的商場用地之外的配套，開發(fā)商會將項目開發(fā)為商住兩用，承載居住和投資兩種功能。但在商改住禁令下，項目遇冷，投資回報率和周期都不理想。
回籠資金減重
大悅城 的減重之舉也對應(yīng)著 大悅城 的轉(zhuǎn)型。 大悅城 地產(chǎn)2016年年報顯示，以開發(fā)、經(jīng)營和管理 大悅城 品牌城市綜合體為主要業(yè)務(wù)方向，同時開發(fā)、銷售、投資、管理其他物業(yè)項目，擁有投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店運(yùn)營、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。截至2016年12月31日，集團(tuán)擁有北京、上海、天津、沈陽、煙臺、杭州、成都共7個城市的9個 大悅城 城市綜合體。商場無疑是 大悅城 的重點(diǎn)項目。2017年一季度， 大悅城 項目平均出租率在92%以上，平均租金單價同比增長。
在年報中， 大悅城 地產(chǎn)也提出了大資管模式：2016年是 大悅城 “大資管”模 式首年，即以管理輸出、低成本收購等模式輕盈加速，將 大悅城 “資產(chǎn)做輕，成本做低，速度做快，回報做高”。
王永平和上述接近 大悅城 地產(chǎn)的人士均認(rèn)為，區(qū)位優(yōu)勢不明顯的配套物業(yè)，出售以回籠資金來實現(xiàn)下一步的發(fā)展，都是當(dāng)前市場壓力下更為明智的選擇。
值得注意的是， 大悅城 的減重，不僅僅是減模式之重，大手筆減少物業(yè)自持，在一定程度上來看，也或是減發(fā)展壓力之重。在2016年年報當(dāng)中， 大悅城 指出，通過盤活資產(chǎn)存量，建立可持續(xù)資本循環(huán)，推動從開發(fā)運(yùn)營模式向資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級，進(jìn)而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)和品牌資產(chǎn)的復(fù)合型增值， 并最終提升股東收益。
業(yè)內(nèi)人士指出， 大悅城 未見得缺錢，通過物業(yè)出售回籠的資金，對下一步擴(kuò)大規(guī)模或者是保持一定的發(fā)展速度有較大的意義。
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本文來源： 大悅城回籠資金減重 回歸購物中心甩賣物業(yè)
