高端消費(fèi)市場(chǎng)遇冷、內(nèi)地游客銳減正在改變香港過(guò)去以高端品牌為主的零售業(yè)結(jié)構(gòu)。世邦魏理仕最新專題報(bào)告《零售格局的變遷：如何在 香港零售 放緩下生存？》研究結(jié)果顯示，中檔零售品牌將會(huì)取代奢侈品牌，主導(dǎo)香港未來(lái)零售市場(chǎng)需求。
香港零售 業(yè)在2003-2014年間表現(xiàn)理想，其中高端產(chǎn)品銷售一枝獨(dú)秀。銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環(huán)等地一線商鋪平均租金在這期間被推升了213%。但自去年開(kāi)始，奢侈品零售市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭受到一系列因素影響，對(duì)香港旅游業(yè)及零售銷售產(chǎn)生不利影響，但對(duì)于主攻中檔市場(chǎng)的零售商而言，仍存在不少機(jī)遇。
　　世邦魏理仕香港商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪指出，零售業(yè)正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。過(guò)去十年，一線街鋪的業(yè)主受惠于奢侈品零售商的強(qiáng)勁需求及大幅租金上漲，但由于目前奢侈品牌紛紛尋求調(diào)整租賃策略以節(jié)省成本，而中檔品牌亦期望以合適的租金水平進(jìn)駐黃金地段，業(yè)主在商討租約條件時(shí)不得不面對(duì)環(huán)境轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實(shí)。此種情況為中檔品牌零售商提供擴(kuò)張機(jī)會(huì)。
為應(yīng)對(duì)銷售放緩，奢侈品零售商正逐步整合分店網(wǎng)絡(luò)，騰出一些非主力店以增加商鋪市場(chǎng)供應(yīng)。部分高端時(shí)裝、化妝品、鐘表及珠寶商選擇不續(xù)租或在租約期滿前提前撤出, 但部分商戶仍會(huì)盡量保留位于關(guān)鍵地段的旗艦店，主要考慮到這些商鋪往往位處黃金街區(qū)，并較易吸引客流，擁有較大市場(chǎng)推廣價(jià)值。
　　在過(guò)去十年，游客消費(fèi)在 香港零售 銷售總額中的占比由2004年的20%上升至2015年的42%，這主要是由于以游客主導(dǎo)的產(chǎn)品銷量增長(zhǎng)強(qiáng)勁。除了店鋪數(shù)量的增加，部分零售商的平均店鋪面積亦有所擴(kuò)大。而自2014年起，內(nèi)地訪港游客數(shù)量出現(xiàn)下滑，游客消費(fèi)模式也出現(xiàn)了由奢侈品向中檔品牌消費(fèi)的轉(zhuǎn)變。
　　雖然香港本地零售消費(fèi)需求保持強(qiáng)勁，但往往受到零售市場(chǎng)的忽略。本地實(shí)際私人消費(fèi)開(kāi)支的年平均增長(zhǎng)率在2004-2014年為4.9%，而同時(shí)期內(nèi)家庭收入中位數(shù)的年增長(zhǎng)率是4%。本地消費(fèi)在中短期內(nèi)將維持穩(wěn)定，股票市場(chǎng)的短期波動(dòng)及市場(chǎng)對(duì)加息的預(yù)期，預(yù)計(jì)對(duì)本地消費(fèi)只會(huì)帶來(lái)輕微影響。
　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)，未來(lái)五年70%的新增供應(yīng)將來(lái)自非核心零售區(qū)，共計(jì)560萬(wàn)平方英尺的零售空間將用做住宅周邊的購(gòu)物場(chǎng)所，這為中檔零售商帶來(lái)針對(duì)中產(chǎn)家庭的拓展商鋪網(wǎng)絡(luò)機(jī)遇。根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這些本地商場(chǎng)消費(fèi)群的平均家庭收入均高于中位數(shù)。

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