目前，市場(chǎng)上存在的 商鋪 ，除了社區(qū)臨街 商鋪 ，還有商業(yè)街 商鋪 和購(gòu)物中心 商鋪 以及專業(yè)市場(chǎng) 商鋪 等。今天，我們就先簡(jiǎn)單聊聊投資商業(yè)街 商鋪 和購(gòu)物中心 商鋪 的那些門道兒。
投資 商鋪 要把握仨要點(diǎn)
“人人都知道 商鋪 投資很賺錢，但是怎么賺是個(gè)問(wèn)題。不是沒(méi)有好鋪位，關(guān)鍵是投資者怎么尋找。”從事商業(yè)管理行業(yè)15年的唐斌表示，要解答這個(gè)問(wèn)題，投資者最好先搞清楚投資 商鋪 是怎么賺錢的。
在他看來(lái)，投資者選擇投資 商鋪 要把握三點(diǎn)，分別是收益、升值和穩(wěn)健。展開來(lái)說(shuō)，即“投資回報(bào)率是投資者進(jìn)行 商鋪 投資的主要原因，其次要看好 商鋪 自身的升值空間，而租金收益穩(wěn)定，在投資決策中也起關(guān)鍵作用。”
選擇 商鋪 時(shí)地段最重要
“同是一類 商鋪 ，有的 商鋪 投資回報(bào)率能達(dá)到8%~12%，也有的才5%左右，這是什么造成的？”同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司鄭州分公司洛陽(yáng)事業(yè)部副總監(jiān)李紅偉表示，在投資 商鋪 時(shí)，投資者最應(yīng)該注意的是地段，其次為人流量，然后還要看主力店。
而唐斌也表示，他們做過(guò)一次關(guān)于“投資 商鋪 需要著重考慮的因素”的調(diào)查，結(jié)果顯示地理位置同樣排在首位，接下來(lái)是客流量，然后依次為價(jià)格/租金、周邊商業(yè)環(huán)境、是否有國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名商家經(jīng)營(yíng)、商業(yè)總規(guī)模量、交通狀況、開發(fā)商實(shí)力及管理水平、經(jīng)營(yíng)特色、商業(yè)配套、停車條件等等。
購(gòu)物中心 商鋪 投資利弊
優(yōu)點(diǎn)：不用操心 商鋪 招租 投資收益穩(wěn)定
唐斌告訴記者，購(gòu)物中心有著自己的運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)，所以它需要出售產(chǎn)權(quán)式 商鋪 的時(shí)候，多采取“帶租約銷售”或委托統(tǒng)一招商管理的模式。這樣，投資者擁有 商鋪 的產(chǎn)權(quán)，但不參與 商鋪 招商，甚至在投資者購(gòu)買 商鋪 之前， 商鋪 就已經(jīng)被購(gòu)物中心統(tǒng)一出租。
“開發(fā)商或物業(yè)管理方會(huì)按照合約，定期以一定比例將租金交給投資者，這個(gè)比例一般為8%~12%，投資者不干預(yù) 商鋪 承租方的經(jīng)營(yíng)。這種‘帶租約銷售’或委托統(tǒng)一招商管理的 商鋪 可以自由買賣，不影響商戶的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)商戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也不涉及 商鋪 的產(chǎn)權(quán)者——這是購(gòu)物中心 商鋪 投資的最大優(yōu)點(diǎn)。而且，從投資收益角度來(lái)看，購(gòu)物中心 商鋪 較為穩(wěn)定。但是受建筑體量等因素的影響，其經(jīng)營(yíng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。”他舉例說(shuō)，就洛陽(yáng)市場(chǎng)而言，王府井百貨的成功運(yùn)作和新銀泰百貨的定位缺位、經(jīng)營(yíng)不良是一對(duì)最好的例子。
缺點(diǎn)：命運(yùn)不能自己把握 開發(fā)商很重要
對(duì)購(gòu)物中心 商鋪 來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心本身具有的各種條件是 商鋪 投資的因素，其 商鋪 價(jià)值更多來(lái)自購(gòu)物中心這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值， 商鋪 的個(gè)性化因素對(duì)投資價(jià)值的影響也不是很大。“購(gòu)物中心 商鋪 對(duì)開發(fā)商的要求較高，要考驗(yàn)他們的招商能力和資源整合能力，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，命運(yùn)沒(méi)有把握在自己手中，而要看整個(gè)商業(yè)中心的‘臉色’，也就是說(shuō)‘它活了你就活’。”李紅偉說(shuō)。
另外，因?yàn)殚_發(fā)商回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與管理方商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者是一對(duì)矛盾，很多購(gòu)物中心很容易就出現(xiàn)“一賣就死，一租就亂”的局面，就此，唐斌還表示，購(gòu)物中心的策劃、建立、經(jīng)營(yíng)都要在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作，必須要有統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)政策進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這樣投資收益才會(huì)比較穩(wěn)健，投資者在投資時(shí)要注意選擇。
商業(yè)街 商鋪 投資趨勢(shì)
趨勢(shì)一：進(jìn)駐成熟商業(yè)地產(chǎn)
唐斌把商業(yè)街分為專業(yè)、復(fù)合商業(yè)街兩種，他說(shuō)，前者往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材、汽車配件、休閑娛樂(lè)、酒吧、餐飲等；后者對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品則不確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)。
“總體來(lái)說(shuō)，從運(yùn)營(yíng)成本的角度來(lái)看，專業(yè)商業(yè)街符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，同時(shí)不太容易發(fā)生因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生問(wèn)題的情況；復(fù)合型商業(yè)街對(duì)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者的要求都較高，同時(shí)因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)進(jìn)入洛陽(yáng)較晚，早年興建的商業(yè)街存在諸多硬傷，后期又沒(méi)有加以調(diào)整，目前正面臨著成熟商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，例如上海市場(chǎng)步行街正面對(duì)與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)街的競(jìng)爭(zhēng)。”
“商業(yè)街 商鋪 一般需要依托周邊‘主力店’的經(jīng)營(yíng)來(lái)帶動(dòng)，像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)街的一些 商鋪 ，就是依靠萬(wàn)千百貨或者商業(yè)街的一些大的品牌的主力店來(lái)吸引人流的。”說(shuō)到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)街，李紅偉一語(yǔ)道破了很多投資者投資商業(yè)街 商鋪 時(shí)“傍大款”跟隨主力店進(jìn)駐的心理。
他分析道，對(duì)于跟隨主力店進(jìn)駐投資，最大的好處就是“借光”解決了人流量這一大問(wèn)題，從而促使 商鋪 很快就能夠被經(jīng)營(yíng)者接手，培育期縮短，這樣，投資很快就有回報(bào)了。
趨勢(shì)二：商業(yè)街功能多樣化
在商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)上，唐斌特地舉例說(shuō)明了餐飲街的優(yōu)勢(shì)。他表示，經(jīng)營(yíng)的靈活性能使得商業(yè)街保持較高的換鋪率，這一特點(diǎn)尤其表現(xiàn)在餐飲街的經(jīng)營(yíng)上，如珠江路商業(yè)街，部分 商鋪 幾易其主，讓消費(fèi)者每一次光臨都發(fā)現(xiàn)新的、不同特點(diǎn)的去處。一次次的換鋪，還抬高了商業(yè)街的租金，這自然是投資者愿意看到的結(jié)果。
“在新都匯觀察上幾分鐘，可以基本得出‘七成左右的人都是來(lái)吃飯、喝茶、看電影或者健身、休閑、閑逛’的結(jié)論，這就說(shuō)明了一個(gè)趨勢(shì)：商業(yè)街（購(gòu)物公園）已經(jīng)從單一購(gòu)物向多樣性的功能轉(zhuǎn)變了。”唐斌還建議，按照這一趨勢(shì)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)之初就可以對(duì)商業(yè)街（區(qū)）的結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行劃分，比例可以按照購(gòu)物30%～35%，餐飲20%～25%，休閑、娛樂(lè)、服務(wù)等30%～40%的比例。
投資 商鋪 要把握仨要點(diǎn)
“人人都知道 商鋪 投資很賺錢，但是怎么賺是個(gè)問(wèn)題。不是沒(méi)有好鋪位，關(guān)鍵是投資者怎么尋找。”從事商業(yè)管理行業(yè)15年的唐斌表示，要解答這個(gè)問(wèn)題，投資者最好先搞清楚投資 商鋪 是怎么賺錢的。
在他看來(lái)，投資者選擇投資 商鋪 要把握三點(diǎn)，分別是收益、升值和穩(wěn)健。展開來(lái)說(shuō)，即“投資回報(bào)率是投資者進(jìn)行 商鋪 投資的主要原因，其次要看好 商鋪 自身的升值空間，而租金收益穩(wěn)定，在投資決策中也起關(guān)鍵作用。”
選擇 商鋪 時(shí)地段最重要
“同是一類 商鋪 ，有的 商鋪 投資回報(bào)率能達(dá)到8%~12%，也有的才5%左右，這是什么造成的？”同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司鄭州分公司洛陽(yáng)事業(yè)部副總監(jiān)李紅偉表示，在投資 商鋪 時(shí)，投資者最應(yīng)該注意的是地段，其次為人流量，然后還要看主力店。
而唐斌也表示，他們做過(guò)一次關(guān)于“投資 商鋪 需要著重考慮的因素”的調(diào)查，結(jié)果顯示地理位置同樣排在首位，接下來(lái)是客流量，然后依次為價(jià)格/租金、周邊商業(yè)環(huán)境、是否有國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名商家經(jīng)營(yíng)、商業(yè)總規(guī)模量、交通狀況、開發(fā)商實(shí)力及管理水平、經(jīng)營(yíng)特色、商業(yè)配套、停車條件等等。
購(gòu)物中心 商鋪 投資利弊
優(yōu)點(diǎn)：不用操心 商鋪 招租 投資收益穩(wěn)定
唐斌告訴記者，購(gòu)物中心有著自己的運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)，所以它需要出售產(chǎn)權(quán)式 商鋪 的時(shí)候，多采取“帶租約銷售”或委托統(tǒng)一招商管理的模式。這樣，投資者擁有 商鋪 的產(chǎn)權(quán)，但不參與 商鋪 招商，甚至在投資者購(gòu)買 商鋪 之前， 商鋪 就已經(jīng)被購(gòu)物中心統(tǒng)一出租。
“開發(fā)商或物業(yè)管理方會(huì)按照合約，定期以一定比例將租金交給投資者，這個(gè)比例一般為8%~12%，投資者不干預(yù) 商鋪 承租方的經(jīng)營(yíng)。這種‘帶租約銷售’或委托統(tǒng)一招商管理的 商鋪 可以自由買賣，不影響商戶的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)商戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也不涉及 商鋪 的產(chǎn)權(quán)者——這是購(gòu)物中心 商鋪 投資的最大優(yōu)點(diǎn)。而且，從投資收益角度來(lái)看，購(gòu)物中心 商鋪 較為穩(wěn)定。但是受建筑體量等因素的影響，其經(jīng)營(yíng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。”他舉例說(shuō)，就洛陽(yáng)市場(chǎng)而言，王府井百貨的成功運(yùn)作和新銀泰百貨的定位缺位、經(jīng)營(yíng)不良是一對(duì)最好的例子。
缺點(diǎn)：命運(yùn)不能自己把握 開發(fā)商很重要
對(duì)購(gòu)物中心 商鋪 來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心本身具有的各種條件是 商鋪 投資的因素，其 商鋪 價(jià)值更多來(lái)自購(gòu)物中心這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值， 商鋪 的個(gè)性化因素對(duì)投資價(jià)值的影響也不是很大。“購(gòu)物中心 商鋪 對(duì)開發(fā)商的要求較高，要考驗(yàn)他們的招商能力和資源整合能力，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，命運(yùn)沒(méi)有把握在自己手中，而要看整個(gè)商業(yè)中心的‘臉色’，也就是說(shuō)‘它活了你就活’。”李紅偉說(shuō)。
另外，因?yàn)殚_發(fā)商回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與管理方商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者是一對(duì)矛盾，很多購(gòu)物中心很容易就出現(xiàn)“一賣就死，一租就亂”的局面，就此，唐斌還表示，購(gòu)物中心的策劃、建立、經(jīng)營(yíng)都要在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作，必須要有統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)政策進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這樣投資收益才會(huì)比較穩(wěn)健，投資者在投資時(shí)要注意選擇。
商業(yè)街 商鋪 投資趨勢(shì)
趨勢(shì)一：進(jìn)駐成熟商業(yè)地產(chǎn)
唐斌把商業(yè)街分為專業(yè)、復(fù)合商業(yè)街兩種，他說(shuō)，前者往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材、汽車配件、休閑娛樂(lè)、酒吧、餐飲等；后者對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品則不確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)。
“總體來(lái)說(shuō)，從運(yùn)營(yíng)成本的角度來(lái)看，專業(yè)商業(yè)街符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，同時(shí)不太容易發(fā)生因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生問(wèn)題的情況；復(fù)合型商業(yè)街對(duì)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者的要求都較高，同時(shí)因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)進(jìn)入洛陽(yáng)較晚，早年興建的商業(yè)街存在諸多硬傷，后期又沒(méi)有加以調(diào)整，目前正面臨著成熟商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，例如上海市場(chǎng)步行街正面對(duì)與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)街的競(jìng)爭(zhēng)。”
“商業(yè)街 商鋪 一般需要依托周邊‘主力店’的經(jīng)營(yíng)來(lái)帶動(dòng)，像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)街的一些 商鋪 ，就是依靠萬(wàn)千百貨或者商業(yè)街的一些大的品牌的主力店來(lái)吸引人流的。”說(shuō)到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)街，李紅偉一語(yǔ)道破了很多投資者投資商業(yè)街 商鋪 時(shí)“傍大款”跟隨主力店進(jìn)駐的心理。
他分析道，對(duì)于跟隨主力店進(jìn)駐投資，最大的好處就是“借光”解決了人流量這一大問(wèn)題，從而促使 商鋪 很快就能夠被經(jīng)營(yíng)者接手，培育期縮短，這樣，投資很快就有回報(bào)了。
趨勢(shì)二：商業(yè)街功能多樣化
在商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)上，唐斌特地舉例說(shuō)明了餐飲街的優(yōu)勢(shì)。他表示，經(jīng)營(yíng)的靈活性能使得商業(yè)街保持較高的換鋪率，這一特點(diǎn)尤其表現(xiàn)在餐飲街的經(jīng)營(yíng)上，如珠江路商業(yè)街，部分 商鋪 幾易其主，讓消費(fèi)者每一次光臨都發(fā)現(xiàn)新的、不同特點(diǎn)的去處。一次次的換鋪，還抬高了商業(yè)街的租金，這自然是投資者愿意看到的結(jié)果。
“在新都匯觀察上幾分鐘，可以基本得出‘七成左右的人都是來(lái)吃飯、喝茶、看電影或者健身、休閑、閑逛’的結(jié)論，這就說(shuō)明了一個(gè)趨勢(shì)：商業(yè)街（購(gòu)物公園）已經(jīng)從單一購(gòu)物向多樣性的功能轉(zhuǎn)變了。”唐斌還建議，按照這一趨勢(shì)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)之初就可以對(duì)商業(yè)街（區(qū)）的結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行劃分，比例可以按照購(gòu)物30%～35%，餐飲20%～25%，休閑、娛樂(lè)、服務(wù)等30%～40%的比例。
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