北京集中商業(yè)已全面進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)商RET睿意德12月20日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年，商辦用地成交高峰向集中商業(yè)轉(zhuǎn)化的效率明顯放緩，46%的商業(yè)項(xiàng)目延遲開(kāi)業(yè)，5萬(wàn)平方米以下的小體量商業(yè)項(xiàng)目成延遲開(kāi)業(yè)“重災(zāi)區(qū)”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品質(zhì)提升為標(biāo)志的消費(fèi)升級(jí)將逐漸改變 北京商業(yè) 地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)，小體量商業(yè)項(xiàng)目將大有可為并集中爆發(fā)。

32個(gè)項(xiàng)目?jī)H半數(shù)如期開(kāi)業(yè)

睿意德提供的數(shù)據(jù)顯示，今年，北京計(jì)劃開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目32個(gè)，總計(jì)221.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到年底僅54%可如期開(kāi)業(yè)，約145萬(wàn)平方米。2011年和2014年的商業(yè)地產(chǎn)成交均未在今年得以釋放。

針對(duì)這一現(xiàn)象，睿意德策略顧問(wèn)部總經(jīng)理崔崇彥表示，造成延遲開(kāi)業(yè)的主要原因是無(wú)效供應(yīng)和品牌拓展速度放緩。“前幾年開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目不夠謹(jǐn)慎，其中約有40%為無(wú)效供應(yīng)。另一方面是受品牌拓展速度的放緩影響，部分項(xiàng)目出現(xiàn)了延期開(kāi)業(yè)的狀況。此現(xiàn)象預(yù)示著北京集中商業(yè)已全面進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，特別是主城區(qū)未來(lái)將以收購(gòu)改造型項(xiàng)目為主。”

相比于朝陽(yáng)和通州地區(qū)，包括豐臺(tái)在內(nèi)的西南板塊向來(lái)是 北京商業(yè) 最薄弱的區(qū)域，不過(guò)這一現(xiàn)象得到部分緩解。今年，豐臺(tái)項(xiàng)目集中面世，兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)，加上9月開(kāi)業(yè)的銀座和諧廣場(chǎng)，總體供應(yīng)接近60萬(wàn)平方米，西南區(qū)域商業(yè)得到了有效補(bǔ)充。至此，北京已形成相對(duì)平衡的區(qū)域多中心商圈結(jié)構(gòu)。

商業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期。在今年全市13個(gè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，豐臺(tái)區(qū)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到5個(gè)，其中銀座和諧廣場(chǎng)、豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建筑面積分別達(dá)到14萬(wàn)平方米、17萬(wàn)平方米和18萬(wàn)平方米，槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建筑面積為新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目之最。

此外，市場(chǎng)對(duì)商鋪投資越發(fā)冷靜。今年，商鋪投資價(jià)格比去年上漲27%，去化率提升2%，但仍舊不足50%，銷供比連續(xù)三年大于1，出清周期超過(guò)20個(gè)月。隨著今年商辦用地成交規(guī)模的放緩，預(yù)計(jì)明年將主要以去庫(kù)存為主，新增面積有限主要分布于大興和順義。商鋪市場(chǎng)賣(mài)概念的階段已過(guò)，未來(lái)的商業(yè)街開(kāi)發(fā)企業(yè)需要承擔(dān)更多的責(zé)任、更多的貢獻(xiàn)。

小體量項(xiàng)目75%延遲

近兩年廣泛熱議的小體量社區(qū)商業(yè)并未妥善解決商業(yè)地塊去庫(kù)存化的燃眉之急。今年，北京延遲開(kāi)業(yè)項(xiàng)目主要出現(xiàn)在近郊區(qū)，特別是5萬(wàn)平方米以下的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)較大比例延遲。

數(shù)據(jù)顯示，北京5萬(wàn)平方米及以下的小體量社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)率達(dá)75%，僅25%按時(shí)開(kāi)業(yè)，而在10萬(wàn)平方米以上的大體量商業(yè)項(xiàng)目中，延期開(kāi)業(yè)率僅為37%。房山、海淀、門(mén)頭溝和石景山等地今年商業(yè)項(xiàng)目零增長(zhǎng)，朝陽(yáng)、順義和大興區(qū)各新增兩個(gè)項(xiàng)目，平谷以及昌平各有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入賬。

睿意德認(rèn)為，國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)主要由傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商打造，一部分是為賣(mài)樓而生的概念，住宅銷售結(jié)束后，交給物業(yè)當(dāng)成會(huì)所運(yùn)營(yíng)，草草收?qǐng)觯涣硪徊糠蛛m結(jié)合O2O概念用力打造，但項(xiàng)目主要出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊區(qū)，入住率不足，開(kāi)業(yè)壓力較大。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)模式在國(guó)內(nèi)尚未成熟，于品牌、于開(kāi)發(fā)商都是微利模式，在商業(yè)模式上尚需要較長(zhǎng)的探索期。

睿意德預(yù)計(jì)，2017年計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目約為153萬(wàn)平方米，如期開(kāi)業(yè)項(xiàng)目可達(dá)80萬(wàn)-90萬(wàn)平方米，約占總數(shù)的53%-58%。購(gòu)物中心正式進(jìn)入一個(gè)汰弱留強(qiáng)的階段，市場(chǎng)空白區(qū)已經(jīng)不存在，不超越就死亡。北京商報(bào)記者注意到，2014年至今，商辦用地供應(yīng)量出現(xiàn)連續(xù)下滑， 由563.9萬(wàn)平方米跌至今年的233.97萬(wàn)平方米。北京新增集中商業(yè)的體量則逐年增長(zhǎng)，由125萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至145萬(wàn)平方米。

社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目大有可為

中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，雖然目前大體量購(gòu)物中心占比更重，但隨著消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，5萬(wàn)平方米以下的小型社區(qū)購(gòu)物中心將超越大體量購(gòu)物中心成為未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)。

中國(guó)商業(yè)設(shè)施布局結(jié)構(gòu)仍存在一定問(wèn)題，相比于美國(guó)等地的購(gòu)物中心，中國(guó)購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)成倒三角模式：10萬(wàn)平方米以上的大體量購(gòu)物中心遠(yuǎn)多于5萬(wàn)平方米以下的小體量購(gòu)物中心。

這些大體量項(xiàng)目由于地理位置好、體量大、招商組合豐富度高，一定程度上抑制了小體量購(gòu)物中心的發(fā)展。這與中國(guó)消費(fèi)者生活方式還未完全進(jìn)入成熟市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。目前小體量商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

在郭增利看來(lái)，未來(lái)，消費(fèi)者就近消費(fèi)習(xí)慣將逐漸養(yǎng)成，北京乃至中國(guó)目前更應(yīng)鼓勵(lì)5萬(wàn)平方米以下的小型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。“當(dāng)就近消費(fèi)到來(lái)之時(shí)，小型商業(yè)體會(huì)對(duì)10萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施造成分流作用。”社區(qū)購(gòu)物中心將把社區(qū)商業(yè)服務(wù)和社會(huì)服務(wù)進(jìn)行充分結(jié)合，購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)由倒三角變?yōu)榻鹱炙汀?/p>

此外，郭增利認(rèn)為，今年新進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)物中心數(shù)量微增，市場(chǎng)容量和零售商開(kāi)店數(shù)量完成配對(duì)。這就意味著部分新增或計(jì)劃開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目無(wú)法與零售商之間達(dá)成開(kāi)店的吻合，造成部分項(xiàng)目無(wú)法完成招商，也就無(wú)法按時(shí)開(kāi)業(yè)。

在政策方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目起到重要影響，“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是依賴住宅地產(chǎn)的寄生模式，并不是獨(dú)立商業(yè)運(yùn)作開(kāi)發(fā)模式。當(dāng)房地產(chǎn)受調(diào)控政策影響一起一落時(shí)，間接影響了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏”。

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，商業(yè)地產(chǎn)的熱度獲得提高；下半年調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有所影響，商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)滯后效應(yīng)，從10-11月來(lái)看，滯后效應(yīng)還未顯現(xiàn)，但從長(zhǎng)周期的角度來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控將對(duì)北京、上海、南京等住宅活躍城市和商業(yè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)城市產(chǎn)生巨大影響。

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