天津南京路，游客熙熙攘攘的濱江道商圈，營(yíng)口道地鐵上蓋處，被圍擋遮住的曾是天津第四家倒下老字號(hào)商場(chǎng)——津匯廣場(chǎng)。今年年底，這里將以“天津和平 大悅城 ”的新形象重新開(kāi)業(yè)。 大悅城 帶來(lái)的，是一系列首入天津的獨(dú)立設(shè)計(jì)師店鋪、天津市首家跨越四層的“飛天梯”、社交型主題餐廳等天津新概念商業(yè)。
在這兩年商業(yè)地產(chǎn)的慘淡中，不斷有商場(chǎng)關(guān)店、全國(guó)90家主要購(gòu)物中心中有超過(guò)半數(shù)的購(gòu)物中心盈利下跌甚至虧損。接手倒掉的津匯廣場(chǎng)進(jìn)行改造的 大悅城 ，是當(dāng)前為數(shù)不多宣稱要逆勢(shì)大擴(kuò)張的公司。
這家公司在去年開(kāi)業(yè)了兩個(gè)新的 大悅城 ，同時(shí)新布局了在建的杭州 大悅城 和改造中的天津 大悅城 ，并收購(gòu)了北京安定門(mén)項(xiàng)目余下35%股權(quán)。如果能在今年年底順利開(kāi)業(yè)，和平 大悅城 將成為 大悅城 地產(chǎn)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的第八座購(gòu)物中心。董事長(zhǎng)總經(jīng)理周政聲稱，將在五年內(nèi)開(kāi)出20-30個(gè) 大悅城 。
大悅城 擴(kuò)張?zhí)崴僦畷r(shí)，正是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的艱難時(shí)刻。一位近期剛跳槽到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q，他身邊不少舊同行都在離開(kāi)或考慮離開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)。
從目前 大悅城 靡下購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)狀況來(lái)看， 大悅城 是當(dāng)前租金和客流仍在增長(zhǎng)的少數(shù)購(gòu)物中心。 大悅城 地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末，集團(tuán)在北京、沈陽(yáng)、上海、天津、煙臺(tái)、成都等地共運(yùn)營(yíng)著7個(gè) 大悅城 ，擁有位于北京、上海、香港等地四處物業(yè)收租，同時(shí)有杭州 大悅城 等項(xiàng)目在建。 大悅城 投資物業(yè)去年租金收入為21.84億元，其中7個(gè)運(yùn)營(yíng) 大悅城 零售租金收入為17.31億元，同比增長(zhǎng)14%。
盡管營(yíng)收仍在增長(zhǎng)，但 大悅城 的客流增長(zhǎng)的增速卻也是下跌的。對(duì)此， 大悅城 地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚也對(duì)界面新聞?dòng)浾叱姓J(rèn)，這兩年做商業(yè)真的很不容易，做了很多創(chuàng)新，但大環(huán)境如此，購(gòu)物中心要保持增速非常困難。人們的生活方式在發(fā)生改變，單純做零售的百貨業(yè)態(tài)受到了來(lái)自電商的極大沖擊和擠壓，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，看起來(lái)是增加了和電商差異化的競(jìng)爭(zhēng)力，但它們也必須面對(duì)來(lái)自不斷興起的周邊游、健身中心等新行業(yè)對(duì)消費(fèi)者時(shí)間消費(fèi)的爭(zhēng)搶。
同時(shí)， 大悅城 這家在調(diào)整中把重心全部押注在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的公司，當(dāng)前的利潤(rùn)也受到了經(jīng)濟(jì)與環(huán)境變化帶來(lái)的極大壓力。財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末， 大悅城 凈利潤(rùn)為9.59億元，同比2014年19.84億元的凈利潤(rùn)下跌超過(guò)50%。
在這樣的環(huán)境下， 大悅城 為什么還要逆勢(shì)擴(kuò)張？這家公司又能怎樣去支持他們的擴(kuò)張計(jì)劃？
2015年，中糧置地控股(00207.HK)正式改名為 大悅城 地產(chǎn)。這是中糧系公司重新整合中非常重要的一步—— 大悅城 地產(chǎn)要成為中糧旗下一家專注商業(yè)地產(chǎn)的香港上市公司。這至少意味著三件事：
第一、這家公司必須把 大悅城 品牌的商業(yè)綜合體數(shù)量規(guī)模做上去，成為一個(gè)以租金和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)為主的公司。
第二、必須把資產(chǎn)做輕，這樣才能做到在擴(kuò)張中，多個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)，對(duì) 大悅城 的財(cái)務(wù)整體影響不大。也只有把資產(chǎn)做輕，未來(lái)才不需要靠賣房子去彌補(bǔ)現(xiàn)金流。
第三、提高回報(bào)率。
吳錚對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆瑪U(kuò)張速度加快、從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、回報(bào)提高，是資本市場(chǎng)重要投資者對(duì)當(dāng)前的 大悅城 提出的三個(gè)要求。能不能實(shí)現(xiàn)這三點(diǎn)，將關(guān)系到 大悅城 在資產(chǎn)市場(chǎng)的估值能否繼續(xù)上升，而完成它們的關(guān)鍵則是盈利能力的提升。
換句話說(shuō)，就算市場(chǎng)不好， 大悅城 也必須擴(kuò)張，并且要找到低成本快速擴(kuò)張的路徑。
在一個(gè)可能會(huì)更壞的市場(chǎng)中找機(jī)會(huì)，周政找到的是被他稱為“激活休克魚(yú)”的方式。這個(gè)模式的第一個(gè)實(shí)踐案例，就是天津和平 大悅城 。
據(jù)界面新聞?dòng)浾邚?大悅城 地產(chǎn)處得到的消息，自去年年底正式接手津匯廣場(chǎng)至今，全新的和平 大悅城 招商工作目前已完成將近30%的簽約，意向客戶也超過(guò)整體需求的50%。最重要的是，通過(guò)改造津匯廣場(chǎng)，進(jìn)入天津最繁華的老牌商圈中， 大悅城 地產(chǎn)幾乎沒(méi)花錢(qián)。
這是 大悅城 地產(chǎn)的第一次輕資產(chǎn)管理輸出實(shí)踐， 大悅城 地產(chǎn)并不持有津匯廣場(chǎng)股份，但將與新加坡政府投資公司(GIC)共享租金收益和凈收入(NOI)分成，同時(shí)還將獲得超額完成目標(biāo)的獎(jiǎng)勵(lì)， 大悅城 5號(hào)車庫(kù)、良食局等產(chǎn)品線的輸出，也將獲得營(yíng)業(yè)收益。另外，一旦 大悅城 產(chǎn)決定退出項(xiàng)目，還將獲得資產(chǎn)增值收益的分享。
吳錚介紹，去年8月接觸這個(gè)項(xiàng)目之時(shí)， 大悅城 地產(chǎn)曾考慮收購(gòu)，但由于作為綜合體的津匯廣場(chǎng)難以分拆， 大悅城 最終選擇了輕資產(chǎn)管理輸出的方式。“做一個(gè)新的 大悅城 ，從拿地到開(kāi)業(yè)，一般需要30個(gè)月。但如果是收購(gòu)舊項(xiàng)目改造，從改造到開(kāi)業(yè)，一般只需要12個(gè)月。節(jié)省下來(lái)的18個(gè)月，幾乎足以將一個(gè)新開(kāi)業(yè)的 大悅城 運(yùn)營(yíng)至略有人氣。”
在商業(yè)地產(chǎn)存量過(guò)剩的大背景下，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)一步深入，類似津匯廣場(chǎng)這樣運(yùn)營(yíng)能力較弱的商場(chǎng)正在退出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。而作為曾經(jīng)的“慢公司”， 大悅城 地產(chǎn)在這樣的環(huán)境中找到了它擴(kuò)張的高速通道——通過(guò)并購(gòu)或者輕資產(chǎn)管理輸出合作，成為商業(yè)舊庫(kù)存的掠食者，占領(lǐng)曾經(jīng)沒(méi)法拿下的好地段，開(kāi)出更多的 大悅城 。
天津和平 大悅城 的實(shí)踐順利帶給他們更多的信心。他們甚至已經(jīng)在著手準(zhǔn)備成立一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的商業(yè)管理公司。 大悅城 地產(chǎn)將持有這家商業(yè)管理公司百分百的股權(quán)，并借助這家公司加速 大悅城 的并購(gòu)、輕資產(chǎn)合作，實(shí)現(xiàn)高速化的全國(guó)擴(kuò)張。
一個(gè)將近30人的商管團(tuán)隊(duì)正在全國(guó)各地尋找適合改造為 大悅城 的商業(yè)庫(kù)存項(xiàng)目。“只要符合體量(標(biāo)準(zhǔn))的我們就積極參與并購(gòu)。”在2016年的投資者業(yè)績(jī)會(huì)上，吳錚甚至這樣對(duì)投資者說(shuō)。
到目前為止， 大悅城 地產(chǎn)已經(jīng)接觸了數(shù)十個(gè)合適的項(xiàng)目，主要策略是用直接并購(gòu)、小股操盤(pán)甚至是無(wú)股操盤(pán)的方法。
“兩個(gè)新的一線城市和幾個(gè)重點(diǎn)二線城市不久后都將有我們的新項(xiàng)目出現(xiàn)。”據(jù)吳錚介紹，其中已有三個(gè)已簽約改造項(xiàng)目。一年敲定三個(gè)項(xiàng)目，并陸續(xù)推動(dòng)他們?cè)傧乱荒觊_(kāi)業(yè)亮相，無(wú)論是相對(duì) 大悅城 的過(guò)去還是行業(yè)，都變得更快了。“未來(lái)， 大悅城 的改造項(xiàng)目數(shù)量將會(huì)超過(guò)新建項(xiàng)目數(shù)量。”吳錚說(shuō)，二線城市和重點(diǎn)三線省會(huì)城市中，位于城市核心地段的10萬(wàn)-20萬(wàn)平方米體量的“休克魚(yú)”項(xiàng)目，將成為他們的目標(biāo)。
在這兩年商業(yè)地產(chǎn)的慘淡中，不斷有商場(chǎng)關(guān)店、全國(guó)90家主要購(gòu)物中心中有超過(guò)半數(shù)的購(gòu)物中心盈利下跌甚至虧損。接手倒掉的津匯廣場(chǎng)進(jìn)行改造的 大悅城 ，是當(dāng)前為數(shù)不多宣稱要逆勢(shì)大擴(kuò)張的公司。
這家公司在去年開(kāi)業(yè)了兩個(gè)新的 大悅城 ，同時(shí)新布局了在建的杭州 大悅城 和改造中的天津 大悅城 ，并收購(gòu)了北京安定門(mén)項(xiàng)目余下35%股權(quán)。如果能在今年年底順利開(kāi)業(yè)，和平 大悅城 將成為 大悅城 地產(chǎn)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的第八座購(gòu)物中心。董事長(zhǎng)總經(jīng)理周政聲稱，將在五年內(nèi)開(kāi)出20-30個(gè) 大悅城 。
大悅城 擴(kuò)張?zhí)崴僦畷r(shí)，正是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的艱難時(shí)刻。一位近期剛跳槽到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q，他身邊不少舊同行都在離開(kāi)或考慮離開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)。
從目前 大悅城 靡下購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)狀況來(lái)看， 大悅城 是當(dāng)前租金和客流仍在增長(zhǎng)的少數(shù)購(gòu)物中心。 大悅城 地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末，集團(tuán)在北京、沈陽(yáng)、上海、天津、煙臺(tái)、成都等地共運(yùn)營(yíng)著7個(gè) 大悅城 ，擁有位于北京、上海、香港等地四處物業(yè)收租，同時(shí)有杭州 大悅城 等項(xiàng)目在建。 大悅城 投資物業(yè)去年租金收入為21.84億元，其中7個(gè)運(yùn)營(yíng) 大悅城 零售租金收入為17.31億元，同比增長(zhǎng)14%。
盡管營(yíng)收仍在增長(zhǎng)，但 大悅城 的客流增長(zhǎng)的增速卻也是下跌的。對(duì)此， 大悅城 地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚也對(duì)界面新聞?dòng)浾叱姓J(rèn)，這兩年做商業(yè)真的很不容易，做了很多創(chuàng)新，但大環(huán)境如此，購(gòu)物中心要保持增速非常困難。人們的生活方式在發(fā)生改變，單純做零售的百貨業(yè)態(tài)受到了來(lái)自電商的極大沖擊和擠壓，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，看起來(lái)是增加了和電商差異化的競(jìng)爭(zhēng)力，但它們也必須面對(duì)來(lái)自不斷興起的周邊游、健身中心等新行業(yè)對(duì)消費(fèi)者時(shí)間消費(fèi)的爭(zhēng)搶。
同時(shí)， 大悅城 這家在調(diào)整中把重心全部押注在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的公司，當(dāng)前的利潤(rùn)也受到了經(jīng)濟(jì)與環(huán)境變化帶來(lái)的極大壓力。財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末， 大悅城 凈利潤(rùn)為9.59億元，同比2014年19.84億元的凈利潤(rùn)下跌超過(guò)50%。
在這樣的環(huán)境下， 大悅城 為什么還要逆勢(shì)擴(kuò)張？這家公司又能怎樣去支持他們的擴(kuò)張計(jì)劃？
2015年，中糧置地控股(00207.HK)正式改名為 大悅城 地產(chǎn)。這是中糧系公司重新整合中非常重要的一步—— 大悅城 地產(chǎn)要成為中糧旗下一家專注商業(yè)地產(chǎn)的香港上市公司。這至少意味著三件事：
第一、這家公司必須把 大悅城 品牌的商業(yè)綜合體數(shù)量規(guī)模做上去，成為一個(gè)以租金和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)為主的公司。
第二、必須把資產(chǎn)做輕，這樣才能做到在擴(kuò)張中，多個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)，對(duì) 大悅城 的財(cái)務(wù)整體影響不大。也只有把資產(chǎn)做輕，未來(lái)才不需要靠賣房子去彌補(bǔ)現(xiàn)金流。
第三、提高回報(bào)率。
吳錚對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆瑪U(kuò)張速度加快、從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、回報(bào)提高，是資本市場(chǎng)重要投資者對(duì)當(dāng)前的 大悅城 提出的三個(gè)要求。能不能實(shí)現(xiàn)這三點(diǎn)，將關(guān)系到 大悅城 在資產(chǎn)市場(chǎng)的估值能否繼續(xù)上升，而完成它們的關(guān)鍵則是盈利能力的提升。
換句話說(shuō)，就算市場(chǎng)不好， 大悅城 也必須擴(kuò)張，并且要找到低成本快速擴(kuò)張的路徑。
在一個(gè)可能會(huì)更壞的市場(chǎng)中找機(jī)會(huì)，周政找到的是被他稱為“激活休克魚(yú)”的方式。這個(gè)模式的第一個(gè)實(shí)踐案例，就是天津和平 大悅城 。
據(jù)界面新聞?dòng)浾邚?大悅城 地產(chǎn)處得到的消息，自去年年底正式接手津匯廣場(chǎng)至今，全新的和平 大悅城 招商工作目前已完成將近30%的簽約，意向客戶也超過(guò)整體需求的50%。最重要的是，通過(guò)改造津匯廣場(chǎng)，進(jìn)入天津最繁華的老牌商圈中， 大悅城 地產(chǎn)幾乎沒(méi)花錢(qián)。
這是 大悅城 地產(chǎn)的第一次輕資產(chǎn)管理輸出實(shí)踐， 大悅城 地產(chǎn)并不持有津匯廣場(chǎng)股份，但將與新加坡政府投資公司(GIC)共享租金收益和凈收入(NOI)分成，同時(shí)還將獲得超額完成目標(biāo)的獎(jiǎng)勵(lì)， 大悅城 5號(hào)車庫(kù)、良食局等產(chǎn)品線的輸出，也將獲得營(yíng)業(yè)收益。另外，一旦 大悅城 產(chǎn)決定退出項(xiàng)目，還將獲得資產(chǎn)增值收益的分享。
吳錚介紹，去年8月接觸這個(gè)項(xiàng)目之時(shí)， 大悅城 地產(chǎn)曾考慮收購(gòu)，但由于作為綜合體的津匯廣場(chǎng)難以分拆， 大悅城 最終選擇了輕資產(chǎn)管理輸出的方式。“做一個(gè)新的 大悅城 ，從拿地到開(kāi)業(yè)，一般需要30個(gè)月。但如果是收購(gòu)舊項(xiàng)目改造，從改造到開(kāi)業(yè)，一般只需要12個(gè)月。節(jié)省下來(lái)的18個(gè)月，幾乎足以將一個(gè)新開(kāi)業(yè)的 大悅城 運(yùn)營(yíng)至略有人氣。”
在商業(yè)地產(chǎn)存量過(guò)剩的大背景下，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)一步深入，類似津匯廣場(chǎng)這樣運(yùn)營(yíng)能力較弱的商場(chǎng)正在退出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。而作為曾經(jīng)的“慢公司”， 大悅城 地產(chǎn)在這樣的環(huán)境中找到了它擴(kuò)張的高速通道——通過(guò)并購(gòu)或者輕資產(chǎn)管理輸出合作，成為商業(yè)舊庫(kù)存的掠食者，占領(lǐng)曾經(jīng)沒(méi)法拿下的好地段，開(kāi)出更多的 大悅城 。
天津和平 大悅城 的實(shí)踐順利帶給他們更多的信心。他們甚至已經(jīng)在著手準(zhǔn)備成立一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的商業(yè)管理公司。 大悅城 地產(chǎn)將持有這家商業(yè)管理公司百分百的股權(quán)，并借助這家公司加速 大悅城 的并購(gòu)、輕資產(chǎn)合作，實(shí)現(xiàn)高速化的全國(guó)擴(kuò)張。
一個(gè)將近30人的商管團(tuán)隊(duì)正在全國(guó)各地尋找適合改造為 大悅城 的商業(yè)庫(kù)存項(xiàng)目。“只要符合體量(標(biāo)準(zhǔn))的我們就積極參與并購(gòu)。”在2016年的投資者業(yè)績(jī)會(huì)上，吳錚甚至這樣對(duì)投資者說(shuō)。
到目前為止， 大悅城 地產(chǎn)已經(jīng)接觸了數(shù)十個(gè)合適的項(xiàng)目，主要策略是用直接并購(gòu)、小股操盤(pán)甚至是無(wú)股操盤(pán)的方法。
“兩個(gè)新的一線城市和幾個(gè)重點(diǎn)二線城市不久后都將有我們的新項(xiàng)目出現(xiàn)。”據(jù)吳錚介紹，其中已有三個(gè)已簽約改造項(xiàng)目。一年敲定三個(gè)項(xiàng)目，并陸續(xù)推動(dòng)他們?cè)傧乱荒觊_(kāi)業(yè)亮相，無(wú)論是相對(duì) 大悅城 的過(guò)去還是行業(yè)，都變得更快了。“未來(lái)， 大悅城 的改造項(xiàng)目數(shù)量將會(huì)超過(guò)新建項(xiàng)目數(shù)量。”吳錚說(shuō)，二線城市和重點(diǎn)三線省會(huì)城市中，位于城市核心地段的10萬(wàn)-20萬(wàn)平方米體量的“休克魚(yú)”項(xiàng)目，將成為他們的目標(biāo)。
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