有著2000億市場(chǎng)容量的快餐行業(yè)，近來發(fā)展環(huán)境和條件已日趨成熟。據(jù)初步測(cè)算，全國(guó)快餐連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)100多萬個(gè)，年?duì)I業(yè)額近2000億元，占到餐飲業(yè)的20%左右。對(duì)于連鎖經(jīng)營(yíng)的快餐而言，每年新增門店量是衡量企業(yè)集團(tuán)化的重要標(biāo)準(zhǔn)，而如何將快餐行業(yè)的選址于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的結(jié)合成為快餐企業(yè)和開發(fā)商共同面臨的問題。
中國(guó)的快餐業(yè)是以1987年 肯德基快餐連鎖店進(jìn)入北京市場(chǎng)為契機(jī)，經(jīng)過多年的發(fā)展，中國(guó)快餐業(yè)市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大。
根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在對(duì)2006年限額以上餐飲企業(yè)（年?duì)I業(yè)額大于或等于200萬元）統(tǒng)計(jì)，正餐業(yè)在各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都占有明顯的優(yōu)勢(shì)。正餐是北京餐飲業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。
盡管正餐業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，但快餐業(yè)營(yíng)業(yè)額增速卻是最高的，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2006年快餐業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)21.7%，高于正餐業(yè)的10.9%、飲料及冷飲業(yè)的16.8%和其他餐飲業(yè)的7.7%的增長(zhǎng)速度。去年快餐業(yè)營(yíng)業(yè)額在餐飲業(yè)所占的比重提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
隨著快餐連鎖經(jīng)營(yíng)的迅猛發(fā)展，快餐的社會(huì)需求隨之不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)的消費(fèi)大眾性和基本需求性特點(diǎn)表現(xiàn)得更加充分。通常而言,影響快餐連鎖企業(yè)營(yíng)業(yè)地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會(huì)因素、文化因素、經(jīng)濟(jì)因素和市場(chǎng)因素等，具體來講包括以下內(nèi)容：
首要考慮地段和商圈餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)所在的區(qū)域，如政治中心、購物中心、商業(yè)中心、旅游中心以及與飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向?qū)⒅苯佑绊懖蛷d經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容。一般而言，快餐企業(yè)會(huì)選在人流量聚集的地方，如繁華的商業(yè)街、交通樞紐以及居住人口密集的區(qū)域。關(guān)于對(duì)有效客源的統(tǒng)計(jì)，會(huì)選取一天中最有意義的樣本數(shù)據(jù)作為參考。
交通狀況的計(jì)算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段幾天時(shí)間內(nèi)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)應(yīng)去除那些帶有偏見的結(jié)果。晚餐時(shí)間的統(tǒng)計(jì)可能會(huì)由于靠使用長(zhǎng)期車票的人的交通產(chǎn)生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區(qū)車輛流動(dòng)的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。
以中式快餐“真功夫”為例，在“真功夫”的選址過程中，通常是會(huì)對(duì)所選定的潛在地址的相關(guān)因素進(jìn)行詳細(xì)的分析。首先，“真功夫”在進(jìn)入北京時(shí)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)作一個(gè)商圈規(guī)劃，會(huì)把北京劃分為很多細(xì)小的商圈。
以朝外商圈來看，會(huì)對(duì)這個(gè)區(qū)域的人口、顧客的年齡層、人流量等因素作一個(gè)系統(tǒng)調(diào)查，如果得出的數(shù)據(jù)足以支撐一個(gè)店的正常運(yùn)營(yíng)，就會(huì)把它化為開店的商圈之內(nèi)。
確定了開店商圈之后，進(jìn)一步對(duì)這個(gè)商圈內(nèi)所有大廈作一個(gè)調(diào)查，包括每一個(gè)大廈的總?cè)藬?shù)、人流量等方面的數(shù)據(jù)。對(duì)于某一具體位置來說，要想進(jìn)行評(píng)估，都必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域的數(shù)據(jù)：附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數(shù)）；本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù)；工薪階層人口所占該地區(qū)人口的比例；10分鐘以內(nèi)即可到達(dá)餐廳的職員的估計(jì)人數(shù)；周圍10分鐘就可到達(dá)的單身人數(shù)；本地區(qū)人口的平均年齡；營(yíng)業(yè)區(qū)域內(nèi)已有的連鎖餐廳數(shù)；本區(qū)域方圓2.5公里以內(nèi)的人口總數(shù)。通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的分析，可以預(yù)估店鋪的營(yíng)業(yè)額，從而確定餐廳的面積以及人員的數(shù)量。
在選擇店鋪時(shí)應(yīng)充分考慮所在地區(qū)影響將來經(jīng)營(yíng)的成本因素。主要涉及到以下幾個(gè)方面：
（1）土地價(jià)格或建筑物租金。由于地價(jià)或租金的費(fèi)用是在逐漸上漲的，并且土地費(fèi)用或建筑物租金在投資時(shí)所占的比重也是較大的。然而，城市不同區(qū)域、不同街道、不同地段其地價(jià)或租金相差是很大的。因此在選址時(shí)，應(yīng)選擇地價(jià)或租金合理的，有較大潛在優(yōu)勢(shì)的位置。
（2）能源供應(yīng)。能源主要是指水、電、 天然氣等經(jīng)營(yíng)必需具備的基本條件，基本標(biāo)準(zhǔn)是“三通一平”。在這些因素中，水的質(zhì)量尤為重要，因?yàn)樗|(zhì)的好壞直接關(guān)系到烹調(diào)的效果。
（3）原材料的供應(yīng)及價(jià)格水平。 餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)每天都必須大量采購鮮活的原材料，如果所在地區(qū)原材料供應(yīng)不足，會(huì)影響餐飲企業(yè)的服務(wù)水平和聲譽(yù)，如從外地空運(yùn)會(huì)增加成本，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。如原材料有供應(yīng)，那么貨源是否充足、價(jià)格是否合理，都是需要考慮的因素。
注重地區(qū)建筑與商業(yè)規(guī)劃
在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。
因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃往往會(huì)涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目地選定連鎖企業(yè)，在成本收回之前就遇到拆遷，會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營(yíng)形式和經(jīng)營(yíng)規(guī)格等。
了解店鋪所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)狀況是必不可少的工作。一個(gè)地區(qū)餐飲行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況可以分成兩個(gè)不同的部分來考慮：一是直接競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估，即提供同種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同樣規(guī)格、檔次的餐飲企業(yè)可能會(huì)導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)餐飲企業(yè)來說，是消極的。二是非直接競(jìng)爭(zhēng)，包括不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和品種，或同樣品種、不同規(guī)格或檔次的餐飲企業(yè)，這類競(jìng)爭(zhēng)有時(shí)起互補(bǔ)作用，對(duì)餐飲企業(yè)是有利的。
在選擇連鎖經(jīng)營(yíng)區(qū)域時(shí)，如果無任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，都是值得連鎖經(jīng)營(yíng)集團(tuán)在投資前認(rèn)真研究和考慮的。
強(qiáng)調(diào)餐廳可見度和形象特征
餐廳的可見度和形象特征是選址時(shí)需要考慮的。餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個(gè)角度看，都可以獲得對(duì)餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進(jìn)行評(píng)估的，這對(duì)于坐落于交通擁擠的高速公路旁的地點(diǎn)是重要的，餐廳的可見度往往會(huì)影響到餐廳的吸引力。
此外，連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷售流程與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營(yíng)難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷售；其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售；傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷售。
因此，餐飲企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不同業(yè)態(tài)時(shí)，其選址的硬件要求也有所不同。
中國(guó)的快餐業(yè)是以1987年 肯德基快餐連鎖店進(jìn)入北京市場(chǎng)為契機(jī)，經(jīng)過多年的發(fā)展，中國(guó)快餐業(yè)市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大。
根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在對(duì)2006年限額以上餐飲企業(yè)（年?duì)I業(yè)額大于或等于200萬元）統(tǒng)計(jì)，正餐業(yè)在各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都占有明顯的優(yōu)勢(shì)。正餐是北京餐飲業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。
盡管正餐業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，但快餐業(yè)營(yíng)業(yè)額增速卻是最高的，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2006年快餐業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)21.7%，高于正餐業(yè)的10.9%、飲料及冷飲業(yè)的16.8%和其他餐飲業(yè)的7.7%的增長(zhǎng)速度。去年快餐業(yè)營(yíng)業(yè)額在餐飲業(yè)所占的比重提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
隨著快餐連鎖經(jīng)營(yíng)的迅猛發(fā)展，快餐的社會(huì)需求隨之不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)的消費(fèi)大眾性和基本需求性特點(diǎn)表現(xiàn)得更加充分。通常而言,影響快餐連鎖企業(yè)營(yíng)業(yè)地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會(huì)因素、文化因素、經(jīng)濟(jì)因素和市場(chǎng)因素等，具體來講包括以下內(nèi)容：
首要考慮地段和商圈餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)所在的區(qū)域，如政治中心、購物中心、商業(yè)中心、旅游中心以及與飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向?qū)⒅苯佑绊懖蛷d經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容。一般而言，快餐企業(yè)會(huì)選在人流量聚集的地方，如繁華的商業(yè)街、交通樞紐以及居住人口密集的區(qū)域。關(guān)于對(duì)有效客源的統(tǒng)計(jì)，會(huì)選取一天中最有意義的樣本數(shù)據(jù)作為參考。
交通狀況的計(jì)算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段幾天時(shí)間內(nèi)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)應(yīng)去除那些帶有偏見的結(jié)果。晚餐時(shí)間的統(tǒng)計(jì)可能會(huì)由于靠使用長(zhǎng)期車票的人的交通產(chǎn)生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區(qū)車輛流動(dòng)的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。
以中式快餐“真功夫”為例，在“真功夫”的選址過程中，通常是會(huì)對(duì)所選定的潛在地址的相關(guān)因素進(jìn)行詳細(xì)的分析。首先，“真功夫”在進(jìn)入北京時(shí)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)作一個(gè)商圈規(guī)劃，會(huì)把北京劃分為很多細(xì)小的商圈。
以朝外商圈來看，會(huì)對(duì)這個(gè)區(qū)域的人口、顧客的年齡層、人流量等因素作一個(gè)系統(tǒng)調(diào)查，如果得出的數(shù)據(jù)足以支撐一個(gè)店的正常運(yùn)營(yíng)，就會(huì)把它化為開店的商圈之內(nèi)。
確定了開店商圈之后，進(jìn)一步對(duì)這個(gè)商圈內(nèi)所有大廈作一個(gè)調(diào)查，包括每一個(gè)大廈的總?cè)藬?shù)、人流量等方面的數(shù)據(jù)。對(duì)于某一具體位置來說，要想進(jìn)行評(píng)估，都必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域的數(shù)據(jù)：附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數(shù)）；本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù)；工薪階層人口所占該地區(qū)人口的比例；10分鐘以內(nèi)即可到達(dá)餐廳的職員的估計(jì)人數(shù)；周圍10分鐘就可到達(dá)的單身人數(shù)；本地區(qū)人口的平均年齡；營(yíng)業(yè)區(qū)域內(nèi)已有的連鎖餐廳數(shù)；本區(qū)域方圓2.5公里以內(nèi)的人口總數(shù)。通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的分析，可以預(yù)估店鋪的營(yíng)業(yè)額，從而確定餐廳的面積以及人員的數(shù)量。
在選擇店鋪時(shí)應(yīng)充分考慮所在地區(qū)影響將來經(jīng)營(yíng)的成本因素。主要涉及到以下幾個(gè)方面：
（1）土地價(jià)格或建筑物租金。由于地價(jià)或租金的費(fèi)用是在逐漸上漲的，并且土地費(fèi)用或建筑物租金在投資時(shí)所占的比重也是較大的。然而，城市不同區(qū)域、不同街道、不同地段其地價(jià)或租金相差是很大的。因此在選址時(shí)，應(yīng)選擇地價(jià)或租金合理的，有較大潛在優(yōu)勢(shì)的位置。
（2）能源供應(yīng)。能源主要是指水、電、 天然氣等經(jīng)營(yíng)必需具備的基本條件，基本標(biāo)準(zhǔn)是“三通一平”。在這些因素中，水的質(zhì)量尤為重要，因?yàn)樗|(zhì)的好壞直接關(guān)系到烹調(diào)的效果。
（3）原材料的供應(yīng)及價(jià)格水平。 餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)每天都必須大量采購鮮活的原材料，如果所在地區(qū)原材料供應(yīng)不足，會(huì)影響餐飲企業(yè)的服務(wù)水平和聲譽(yù)，如從外地空運(yùn)會(huì)增加成本，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。如原材料有供應(yīng)，那么貨源是否充足、價(jià)格是否合理，都是需要考慮的因素。
注重地區(qū)建筑與商業(yè)規(guī)劃
在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。
因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃往往會(huì)涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目地選定連鎖企業(yè)，在成本收回之前就遇到拆遷，會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營(yíng)形式和經(jīng)營(yíng)規(guī)格等。
了解店鋪所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)狀況是必不可少的工作。一個(gè)地區(qū)餐飲行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況可以分成兩個(gè)不同的部分來考慮：一是直接競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估，即提供同種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同樣規(guī)格、檔次的餐飲企業(yè)可能會(huì)導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)餐飲企業(yè)來說，是消極的。二是非直接競(jìng)爭(zhēng)，包括不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和品種，或同樣品種、不同規(guī)格或檔次的餐飲企業(yè)，這類競(jìng)爭(zhēng)有時(shí)起互補(bǔ)作用，對(duì)餐飲企業(yè)是有利的。
在選擇連鎖經(jīng)營(yíng)區(qū)域時(shí)，如果無任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，都是值得連鎖經(jīng)營(yíng)集團(tuán)在投資前認(rèn)真研究和考慮的。
強(qiáng)調(diào)餐廳可見度和形象特征
餐廳的可見度和形象特征是選址時(shí)需要考慮的。餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個(gè)角度看，都可以獲得對(duì)餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進(jìn)行評(píng)估的，這對(duì)于坐落于交通擁擠的高速公路旁的地點(diǎn)是重要的，餐廳的可見度往往會(huì)影響到餐廳的吸引力。
此外，連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷售流程與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營(yíng)難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷售；其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售；傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷售。
因此，餐飲企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不同業(yè)態(tài)時(shí)，其選址的硬件要求也有所不同。
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本文來源： 餐飲業(yè)選址的致命錯(cuò)誤
